Привабливий, але все ще неліквід

Ще до 30 березня, коли ВР прийняла в другому читанні законопроєкт №4543 і в такий спосіб розблокувала велику приватизацію, Фонд держмайна України (ФДМУ) заявляв про наміри здійснити прозору приватизацію заводу «Більшовик» уже в червні 2021 року. Тож сьогодні підприємство, яке повернуло собі історичну назву — АТ «Перший київський машинобудівний завод» (ПКМЗ), повним ходом готують до приватизаційного аукціону. При цьому Фонд особливо не афішує складнощів, із якими зіткнуться майбутні інвестори цього об’єкта. Хоча мав би якщо не вирішити, то хоча б озвучити наявні проблеми, які безпосередньо впливають на інвестиційну привабливість ПКМЗ. Адже без цього годі й думати вигідно його продати. Втім, остаточну оцінку цього активу, базові умови приватизації та план збереження виробництва і створення нових робочих місць у ФДМУ обіцяли оприлюднити вже найближчим часом.

Сьогодні колишній промисловий гігант ПКМЗ представляють здебільшого як ласий шматок землі (аж 35 га) у центральній частині столиці, на якому розміщено велику кількість непрацюючих виробничих корпусів.

Наразі можна бачити чималі ризики, що впливатимуть як на вартість активу, так і на подальшу реалізацію інвестиційного проєкту на його основі. І більшість із них пов’язані саме із землею, яка багатьох так приваблює… Адже до продажу пропонується не цілісний майновий комплекс, а акції підприємства.

Втрата гектарів

Придбання 100-відсоткового пакета акцій означає, що не всі 35 га землі стануть власністю покупця. Адже в результаті приватизаційної оборудки інвестор фактично стане власником низки об’єктів нерухомості на території ПКМЗ. Й до нього перейдуть лише права на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти нерухомості підприємства, та землі, необхідні для їхнього обслуговування. Тобто вільні від нерухомості землі не стануть власністю інвестора. У будь-якому випадку це не станеться автоматично.

Найнеприємніше, що в разі звернення інвестора до місцевої влади з метою змінити цільове призначення землі, місто цілком може ініціювати вилучення вільних земельних ділянок у власність громади.

Земля під заводом належить до категорії земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення. І якщо цільове призначення ділянки не буде змінене до приватизації, то інвестор матиме серйозну проблему, перш за все бюрократичну. Адже проєкт землеустрою йому доведеться погоджувати в органах Київської міської ради, Київської міської державної адміністрації та у територіальних органах центральних органів виконавчої влади.

Приміром, необхідно буде отримати затверджений план зонування території. Ця процедура щонайменше займе багато часу. Остаточне рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки належить до компетенції Київської міської ради та прийматиметься депутатами на черговій сесії. Тобто майбутньому власнику підприємства доведеться переконати чутливих до земельних питань депутатів у необхідності прийняти рішення на користь інвестора. Не обійтися й без перемовин із мером столиці, який уже натякав у ЗМІ, що співпрацюватиме з новим власником ПКМЗ в обмін на корпус №5, який заважає будівництву розв’язки на Шулявському мосту.

Ризиковий процес зміни цільового призначення землі може розтягнутися на роки, стати витратним і надмірно бюрократизованим.

Пригадайте, наприклад, досвід шведської компанії IKEA, яка є найбільшим у світі ритейлером меблів і товарів для дому. Лише 1 лютого 2021 року вона відкрила перший офлайн-магазин в Україні — у київському Blockbuster Mall. Це сталося через 15 років після того, як компанія знайшла ділянку вздовж Бориспільської траси і заявила, що готова інвестувати в будівництво. Але не вийшло, виникли проблеми з… оформленням земельної ділянки.

Дірки у 35 га створюють ще й ділянки, яких де-юре просто не існує, бо їм досі не присвоєно кадастрового номера. За законом, така земля без реєстрації не є об’єктом цивільних прав. Щоб стати її власником, інвестор, знову ж таки, буде змушений звертатися до міської влади й долати увесь тернистий шлях формування таких ділянок і державної реєстрації права власності на них.

Ось де поле для діяльності ФДМУ при підготовці об’єкта приватизації. Зауважимо, що спроби керівництва ПКМЗ самостійно отримати дозвіл на розробку проєкту відведення землі під будівлями заводу успіхом не увінчалися. Причина відмови міської влади — заборгованість зі сплати земельного податку, що сягає сотень мільйонів гривень. Тож перш ніж іти на поклон до столичної влади, інвестору щонайменше слід сплатити земельні борги підприємства разом із пенею та штрафами.

Проблеми приміщень

Хоча ФДМУ відрапортував про виграш у касаційній інстанції щодо повернення п’яти будівель заводу (загальною площею майже 5 тис. кв. м), що були 2019 року продані на публічних торгах двом приватним компаніям, це не означає, що справу повністю завершено й інвестор не втрапить із цим у халепу. Адже на момент написання статті підприємство ще залишалося учасником складних і тривалих судових справ, зокрема щодо скасування реєстрації майна на праві власності.

Виявляється, отримати судове рішення ще не означає незворотності розв’язання проблеми. Юристи пояснюють, що сьогоднішні власники придбаних у заводу приміщень є фактично добросовісними набувачами, що ставить під сумнів можливість вилучення їхнього майна, навіть якщо конкурс було проведено із порушенням процедури. Судова практика давно дійшла однозначного висновку: визнавання недійсним будь-якого договору, згідно з яким особа отримала майно від держави, та подальше позбавлення цього майна на підставі того, що державний орган порушив закон, є неприпустимим.

Тобто інвестор цілком може стати учасником подальшого розвитку спору щодо власності будівель підприємства. І хоч би не сталося так, що йому доведеться погоджувати межі своєї земельної ділянки із сусідами.

Тягар боргів і оренди

Нині доходи від оренди приміщень — це поплавок, на якому тримається ПКМЗ. Вона забезпечує 35 млн із 40 млн грн загального річного доходу. Проте для інвестора оренда може стати ще одним каменем спотикання. Адже укладені договори оренди з третіми особами фактично обмежують право власності майбутнього покупця на орендовані об’єкти. Як, приміром, започатковувати масштабний інвестиційний проєкт, якщо частину цехів ще довго використовуватимуть орендарі (загалом їх близько 100) на абсолютно законній підставі?

Розривання ж угод оренди — процес непростий, що часто супроводжується тривалою судовою тяганиною та ще й передбачає фінансові збитки.

Безумовно, багатомільйонні борги підприємства стануть ще однією обтяжливою обставиною для покупця. Тим більше в умовах, коли на нього після приватизації вже не діятиме мораторій на заборону відчуження/банкрутство підприємства.

Відразу після передачі заводу в приватні руки кредитори пред’являть свої вимоги до боржника. І весь тягар боргів ляже на плечі інвестора. Йдеться про понад 500 млн грн. З них 320 млн грн — податкові й земельні, ще 150 млн — перед комерційними структурами. Зрозуміло, що цифри не остаточні, до них додадуться штрафи та пені.

І всі ці боргові зобов’язання разом із земельними, орендними й судовими проблемами ляжуть на плечі інвестора.

Наразі ФДМУ разом із обраним в рамках конкурсу приватизаційним радником — консультаційною компанією «KPMG Україна» — проводить підготовку ПКМЗ до продажу в рамках програми «Велика приватизація». У лютому 2021-го заступник голови ФДМУ Тарас Єлейко повідомив, що, крім базових умов приватизації, також буде опрацьовано план збереження виробництва та створення нових робочих місць. За його словами, якщо умови будуть сприятливими, продаж «Більшовика» може відбутися вже цього літа. Згідно з розпорядженням уряду, за умови повного виконання радником умов договору «KPMG Україна» отримає фіксовану частину винагороди у сумі 1 723 622 грн і змінну частину винагороди в розмірі 1,39% вартості проданого пакета акцій товариства у разі продажу об’єкта приватизації.