Детінізація чи монополія ринку нерухомості?

Хоча законопроєкт про рієлторську діяльність в Україні (№3618) націлений на встановлення єдиної державної політики у сфері регулювання цієї галузі та захист прав її суб'єктів, його положення викликали загальну критику, що легко пояснюється пропонованими новаціями.

1. Низькі базові вимоги до суб'єктів рієлторської діяльності.

Позитивним аспектом законопроєкту можна назвати обов'язкову сертифікацію брокерів та їх реєстрацію в Єдиному реєстрі фізичних осіб, юридичних осіб і професійних об'єднань у сфері рієлторської діяльності, що виправдане практикою інших європейських країн і дозволить споживачам послуг легко перевірити дані про того чи іншого брокера.

Тим часом підвищення якості послуг у цій сфері залишається під сумнівом. Згідно з проєктом, брокером зможе стати будь-яка фізична особа, котра має загальну середню освіту, досягла 18 років і володіє державною мовою. Решту вимог (якість послуг, досвід, сертифікація) визначатиме орган рієлторського самоврядування. Беручи до уваги розширений спектр функцій брокерів, такий підхід на цьому етапі здається непродуманим.

2. Монополія рієлторських послуг на розпоряджання нерухомістю фізичних осіб.

Укладення таких угод буде можливе тільки з участю брокерів, що суперечить гарантованому Конституцією України праву власника вільно розпоряджатися своїм майном. Як випливає з пояснювальної записки, мета цієї новації— легалізація угод із нерухомістю, яка, фактично, покриває тільки оренду. Продаж нерухомості й так підлягає державній реєстрації і не потребує додаткового фіскального контролю.

Такої легалізації, очевидно, можна досягти іншими методами. На сьогодні Податковий кодекс України вже визначає обов'язок рієлторів інформувати контрольні органи про проведені з їхньою участю угоди (пп. 170.1.6) та відповідальність за його порушення. На наш погляд, крім очевидного порушення прав власника, таке ноу-хау призведе до підвищення договірної вартості, ускладнення проведення угод у невеликих населених пунктах, де рієлторська діяльність не здійснюється.

3. Додаткові функції брокерів.

У класичному розумінні, рієлторські послуги в Україні зводяться до надання допомоги в пошуку пропозицій та попиту на об'єкти нерухомості. Проєкт залишає цю функцію, але додатково передбачає обов’язок брокерів збирати дані про нерухомість, реєструвати таку інформацію у Єдиній інформаційній базі даних (ЄІБД). У цьому розрізі, слід зазначити, що такий збір інформації, фактично, має статистичний характер.

А ще — проєкт відносить суб'єктів рієлторської діяльності до органів, які здійснюють фінансовий моніторинг, що цілком очікувано.

4. Кожна угода з участю брокера, як і об'єкт нерухомості, має бути зареєстрована в новій базі даних — ЄІБД.

Без реєстрації даних про об'єкт фізична особа як власник не зможе розпорядитися цим об'єктом. Ба більше, розміщення реклами будь-яким власником нерухомості теж потребує проходження цієї процедури. Сама база не належатиме державі, а буде перебувати у власності приватної структури і адмініструватися нею, приносити їй дохід, а всім нам — величезні корупційні та рейдерські ризики.

На сьогодні інформація про об'єкти нерухомості та їх власників уже відображена в низці державних реєстрів (Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, ДЗК та ін.), наповнення й достовірність даних яких суворо регулюються на державному рівні. Дублювання даних непрофільними суб'єктами ще в одному реєстрі, та ще й у такому, що належить приватній структурі (!), може створити лише додаткові складнощі.

* * *

Усі перелічені вище аспекти свідчать про необхідність доопрацювання правових ініціатив регулювання рієлторської діяльності, базуючись на принципах свободи ринкових відносин, високих стандартах якості, а також розумінні основних аспектів угод із нерухомістю загалом.

Асоціація юристів України вже звернулася до парламентського комітету з питань економічного розвитку з проханням відхилити законопроєкт №3618 як такий, що обмежує конституційні права громадян, загрожує інтересам споживачів і несе високі корупційні ризики. На низку сумнівних норм законопроєкту вказали і в Нотаріальній палаті України, яка проводила аналіз проєкту закону. Ліга антитрасту теж відзначила низку сумнівних положень у законопроєкті, вказавши, що він не дає відповідей на безліч питань, хоча покликаний відрегулювати ринок рієлторських послуг, зате містить безліч корупційних ризиків. Навіть Головне науково-експертне управління ВРУ відзначило, що проєкт закону потребує, як мінімум, істотного доопрацювання до моменту його внесення в зал парламенту. Показово, що на етапах розробки законопроєкту до процесу не було залучено жодної профільної організації України, пов'язаної з ринком нерухомості, і, природно, їхніх досвіду та розуміння процесів ніхто з авторів проєкту не врахував.