Верховна Рада прикрутила можливості забудовників для зловживань на стадії будівництва – банки обіцяють відновити іпотеку

Верховна Рада 15 серпня ухвалила у другому читанні та в цілому закон №5091 - про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. "За" проголосувало 257 народних депутатів.

Мета закону - гарантування державою речових прав вкладників на об’єкти нерухомості, які знаходяться у процесі будівництва.

Закон, зокрема::

• встановлює умови, за яких об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості можуть бути об’єктами цивільних прав;
• визначає особливості інвестування та фінансування об’єктів, що споруджується з використанням недержавних коштів;
• визначає особливості договору щодо організації та фінансування будівництва об’єкта;
• визначає основні вимоги до розкриття замовником будівництва (девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва) інформації про подільний об’єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок);
• запроваджує механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості;
• створює можливість отримувати право на виконання будівельних робіт та здійснювати державну реєстрацію права власності на об’єкт будівництва та його складові частини (квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщенням, машиномісця тощо, які після прийняття об’єкта в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна) за принципом "єдиного вікна" тощо.

Простіше кажучи, Верховна Рада усунула прогалини в законодавстві у сфері залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво нерухомості.

Закон покликаний захистити права вкладників у будівництво від недобросовісних забудовників. А відтак - покінчити з практикою житлових недобудов, кількість яких зростає з кожним роком.

Ухвалення  закону було дуже позитивно сприйнято банківською системою. 

"Банки обіцяють разом з НБУ запустити іпотеку після його впровадження", -  прокоментував перший заступник голови Комітету ВР із питань податкової політики Ярослав Железняк. 

Нагадаємо, інвестування в будівництво в Украні було абсолютно ризикованим заняття. Випадки, коли вкладники не могли ані отримати у власність об’єкти нерухомого майна, ані повернути кошти, залучені у будівництво таких об’єктів, траплялися по всій країні.

Серед факторів, які сприяли цьому  у минулому (і які були усунуті законом №5091), можна виділити наступні:

• При укладенні договорів із забудовником більшість вкладників мала обмежену інформацію щодо об’єкта будівництва, наявності у замовника будівництва права на виконання будівельних робіт, проектної документації на будівництво, реального стану будівництва об’єкта тощо.
• Замовник будівництва міг вводити в оману потенційних інвесторів відносно важливих для них відомостей. Через брак вказаної інформації інвестор не міг якісно та в повній мірі оцінити ризики, пов’язані з інвестуванням у той чи інший об’єкт будівництва.
• Також вкладник був позбавлений реальної можливості контролювати діяльність замовника будівництва.
• Внаслідок відсутності прозорого механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що будується, вкладник не мав можливості достовірно без допомоги забудовника визначити обсяг залучених ним для будівництва об’єкта коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об’єкта або житлових/нежитлових приміщень у ньому.

Проте, на цьому ризики не закінчувалися. Крім того, існувала і практика, коли:

• забудовник міг змінити технічних характеристик об’єкта без згоди вкладника;
• була поширена подвійна перепродажа об’єкту недобросовісними замовниками будівництва;
• відбувалося оскарження права власності на майбутне нерухоме майно, що набувається, зокрема, за допомогою способу фінансування не передбаченого частиною третьою статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

Також серед причин виникнення проблемних об’єктів житлового будівництва були:

• відсутність системи гарантування виконання замовником будівництва зобов’язань перед інвесторами;
• будівництво об’єктів на самовільно зайнятих земельних ділянках або за відсутності права на виконання будівельних робіт,
• фінансування будівництва за принципом "фінансової піраміди",
• спрямування коштів, залучених від інвесторів житлового будівництва, не за цільовим призначенням,
• прийняття забудовником на себе зобов’язань, які він запевне не міг виконати.