За витриной торговых дисбалансов

Лучшего барометра для замера состояния экономики и уровня благосостояния населения, чем розничные продажи, не сыскать. А этот измеритель благополучия нынче беспристрастно фиксирует, что из-за войны и финансово-экономических неурядиц и сбоев, повлекших почти стопроцентную девальвацию гривни, большинство украинцев стремительно беднеют и вынуждены сокращать покупки до минимума. Резкое, а по ряду товаров обвальное падение продаж лучше всяких инспекторов и контролеров оценивает экономику на устойчивость и эффективность. Если в январе-мае 2014 г. розница еще демонстрировала 2,9% прироста, то к концу полугодия он снизился к 0,8%, а к концу года падение достигло давно не наблюдаемых масштабов в 6,8%. И предновогодний, и рождественский сезон продаж еще больше усугубил ситуацию. В результате годовой оборот розничной торговли в стране сократился на 8,6%, опустившись до пятилетнего минимума.

"Проштрафившийся" ритейл

Особенностью торгового бизнеса в Украине за последние годы стало ускорение развития сетей. Ритейл потеснил как вещевые, так и продовольственные рынки. Для его роста создались благоприятные условия. Хватало всего, даже дефицитных в условиях нашей страны иностранных инвестиций. Палатки мелких продавцов и стагнирующие магазины сильповского образца становились легкой добычей. Для нужд растущего ритейла переоборудовались-реконструировались гастрономы и универмаги, а со временем (с расчетом на то, что прогрессирующие предприятия станут наиболее почитаемыми, "якорными" арендаторами) строились крупные ТЦ и ТРЦ. К концу прошлого года в общей системе торговли доля сетей достигла 22%.

Власти, довольные тем, что сфера торговли демонстрирует развитие, и что инвестиции поступают хоть куда-нибудь, смотрели сквозь пальцы, как ритейл, особенно в продовольственном сегменте, стал позволять себе больше положенного. Нарушал договора с производителями и поставщиками либо трактовал их по-своему. Создалась целая система неправомерных платежей, когда в дополнение к торговым наценкам устанавливались платежи за ненужные или вовсе надуманные услуги - за места в магазине, на складе, на полке, за использование технических систем. Нечистые на руку ритейлеры наловчились задерживать на месяц-другой возврат средств за проданный товар. Специалисты Антимонопольного комитета Украины (АМКУ), проводившие проверку по подозрению в картельном сговоре продовольственных сетей, были шокированы масштабами злоупотреблений. Наиболее "продвинутые" сети, пользуясь монопольным положением, навязывали поставщикам более трех десятков псевдоуслуг, доводя уровень их рентабельности до 600%, а сроки возврата выручки за проданный товар растягивали на 150 дней (при том, что среднее время продаж - 35 дней) - таким образом, ловкачи брали у поставщиков не только товар, но и беспроцентный кредит.

Проверка сетей АМКУ велась длительное время. Началась она еще при старой власти, продолжилась и закончилась в новые, послемайданные времена с уже сменившимся руководством комитета. "Вина сетей доказана" - уверяет журналистов и.о. председателя АМКУ Н.Бараш. Но с наказанием долго не могли определиться. Были варианты. Результаты проверки давали достаточные основания для наложения огромных штрафов - 10% от годового товарооборота компаний. Речь идет о миллиардах гривен. Но, судя по всему, все обойдется мелким штрафом - на все компании суммарно около 100 млн грн. Лица, принимающие решения, учли потери сетей, связанные с девальвацией гривни и падением продаж, произошедших в Крыму и на Донбассе, где ряд торговых предприятий подверглись грабежам и разрушениям. При этом проштрафившиеся сети предполагается вернуть в лоно закона и морали, для чего предписывается покончить с практикой необоснованных маркетинговых поборов, устанавливаются жесткие сроки возврата выручки. Не все собственники и руководители сетей соглашаются с обвинениями и в случае наложения крупных штрафов грозятся обратиться в суд.

Впрочем, сложившиеся обстоятельства влияют на очищение ритейла больше, чем сердобольные чиновники. В условиях падения продаж и сокращения импорта, на котором ритейл в основном и зарабатывал, хочешь не хочешь, а приходится больше внимания уделять развитию деловых и честных взаимоотношений с отечественными производителями и поставщиками.

Бренды уходят с Крещатика

Не стоит удивляться, что именно бурно, но сумбурно развивающийся ритейл во время спада продаж терпит наибольший урон. Первыми ощутили трудности международные компании, торгующие импортной одеждой и обувью, в т.ч. известные. Уже после первых дефляционных скачков гривни, когда цены на импортные изделия возросли на 30-50%, компании вынуждены были приступить к оптимизации продаж - закрыть часть магазинов. Новые дефляционные волны ускорили процесс поиска решений. Одни компании ограничиваются уменьшением количества магазинов, сокращая арендные площади, другие замораживают продажи, стремясь уже не заработать, а хотя бы сохранить бизнес.

Такого рода процессы хорошо просматриваются в крупных городах. В витринах престижных магазинов на центральных улицах (в Одессе - на Дерибасовской, в Харькове - на Сумской) вместо привычных манекенов и образцов известных брендов одежды и обуви можно увидеть объявления, приглашающие арендаторов занять освободившиеся площади, с обещанием существенных скидок. Даже в сезон предновогодних продаж на киевском Крещатике пустовали около двух десятков магазинов, особенно много вакансий - в Пассаже и на подходах к нему. При том, что на это время прошлого года в данных местах вакансий не было. Распорядители невостребованных площадей информируют, что еще полгода назад арендная плата на них составляла 250-300 у.е. за м². Нынче помещения "золотого фонда" можно арендовать за 150-180 у.е. за м². Скидки составляют от 20 до 50%.

Но нет худа без добра. Из-за происходящей трансформации - ухода одних арендаторов и прихода других - Крещатик не только теряет, но и приобретает: торговля на нем становится разнообразнее и приближеннее к запросам жителей. После существенного снижения арендных цен здесь стали появляться демократичные заведения общественного питания вроде "Пузатой хаты" и "киевских перепичек", а на центральных улицах столицы - магазины с явными признаками гастронома, за которыми ностальгируют киевляне-пенсионеры.

В проштрафившемся продовольственном ритейле, хотя объемы продаж упали не столь значительно, ситуация тоже непростая. Резкое сокращение импорта, переход к реализации более востребованных, дешевых продуктов существенно снизили доходы, что осложняет финансовое состояние компаний. Эксперт А.Ланецкий, отмечая, что темпы развития сетей снизились, высказывает предположение, что вскоре поменяется не менее половины их собственников. Статистика, фиксирующая, что число закрывающихся магазинов продовольственных сетей превышает количество открывающихся, подтверждает такую пессимистическую оценку. Если новые магазины и открываются, то только те, что планировались и готовились к открытию еще в докризисные времена. Зато оживились другого рода процессы. Между компаниями, управляющими ТЦ и ТРЦ, и арендаторами активизировались переговоры, в ходе которых меняются правила игры. Пересматриваются, снижаясь, не только арендные ставки - арендаторы все настойчивей требуют смены всей системы взаиморасчетов, в т.ч. чтобы платежи рассчитывались в виде процентов от товарооборота. Но хозяева ТЦ далеко не всегда идут на уступки, предпочитая компенсировать убытки арендаторов иными методами. Для привлечения покупателей некоторые ТЦ расширяют спектр развлекательных программ, применяют общие маркетинговые программы, которые стимулировали бы увеличение объема закупок.

Размах без расчета

Смена "пейзажа" на центральной улице столицы, как и в других мегаполисах, отражает парадоксальную ситуацию. Дефицит профильной недвижимости, сдерживавший развитие торговли, сменился ее избытком. И такое излишество оказалось не меньшей бедой, чем былой дефицит. А ведь процесс "европеизации" торговли начинался в атмосфере уверенности и оптимизма. Скрупулезными расчетами никто особо не заморачивался. Мировые и отечественные сети, привлекаемые высокой доходностью розничной торговли в Украине, озвучивали масштабные намерения. Девелоперы, уверенные в непреходящем росте спроса на современную торговую недвижимость, сосредотачивали усилия на ускоренном, часто в ущерб другим нуждам, строительстве ТЦ и ТРЦ. Ажиотаж подогревали лоббисты-аналитики, заверяя, что доходы от вложений в торговую недвижимость будут и дальше расти. Дескать, даже столица страны обделена - к концу 2013 г. на 1 тыс. жителей приходилось всего 258 м² торговых площадей. Тогда как в Варшаве этот показатель достиг 700 м², а в столицах старой Европы и вовсе превысил 1000 м². На этой основе был сделан скоропалительный вывод, что острый дефицит торговой недвижимости "тормозит социально-экономическое развитие крупных городов страны", и его необходимо устранить. Утверждалось, что достичь желаемого будет несложно, т.к. девелоперский бизнес эффективен и стабилен. Но главные моменты - что для успешной торговли необходимы не только современная торговая недвижимость, но и социально-экономическая стабильность в обществе, а также наличие состоятельных покупателей и туристических потоков - в полной мере учтены не были.

В результате нынешнее критическое падение продаж усугубилось возрастанием невостребованности торговой недвижимости, обвалом арендных цен. Если в начале 2014 г. в Киеве пустовало 1,7% торговых площадей (в разгар кризиса 2009 г. - 5%), то в третьем квартале 2014 г. вакантность предлагаемых торговых площадей достигла 9,5%. И это - не завершение диспропорции. Если бы в точности был исполнен план-"сюрприз" девелоперов, которые готовились уже в нынешнем году осчастливить киевлян вводом в действие сразу четырех крупных ТРЦ - Respublika, Blockbuster Mаll, Lavine, Retroville - общей площадью более 420 тыс. м², увеличив тем самым почти в два раза торговые площади в Киеве и доведя их объемы до 1,2 млн м². то чуть ли не половина торговых площадей мегаполиса оставались бы без арендаторов. Чтобы хоть как-то смягчить ситуацию, девелоперы решили отложить новоселье гигантов и в уходящем году вместо рекордного показателя ввели в строй скромные
60 тыс. м² торговой недвижимости. Но такой ход лишь оттянул последствия опасной диспропорции. В 2015 г. торговых монстров придется выставлять на рынок, до предела обостряя соперничество между компаниями, управляющими ТЦ и ТРЦ как за привлечение платежеспособных арендаторов, так и за покупателей. При этом искажается смысл конкуренции. ТЦ и размещающиеся в них ритейлеры соперничают между собой не так доступными ценами и уровнем обслуживания, как посредством применения все более изощренных приемов заманивания покупателей. Недавнее введение налога на недвижимость, в т.ч. на торговую, еще в большей мере обостряет проблему пустующих гигантов, требует принятия мер по повышению эффективности торговых площадей.

Конкуренция с секретом

Казалось бы, парадокс: спрос на торговую недвижимость падает, вакантность "зашкаливает", а "война" за земельные участки в мегаполисах для строительства ТЦ не только не утихает, но обостряется. Достаточно вспомнить резонансные акции протеста в столице, связанные со строительством на Позняках, затем - на Осокорках, где дело доходило до снесения ограждений строительных площадок. Подобные конфликты то и дело возникают во всех мегаполисах. Казалось бы, что в настойчивости строить то, в чем нет нужды, нет логики. Но на самом деле она есть. В обоих случаях речь идет о строительстве ТЦ не где-нибудь, а вблизи входов-выходов со станций метро и других, привлекательных для ритейла мест. Такое месторасположение позволяет, презрев правила добросовестной конкуренции, использовать уже сформированные потоки людей для особо бойкой торговли. Дельцов не останавливает даже то, что в таких выгодных местах ТЦ, как правило, уже имеются. Зачастую - не один и даже не два. Но… Торговый объект, последний по времени ввода в эксплуатацию, вполне может стать первым по посещаемости и продажам. Если его хозяева умудрятся, не заморачиваясь градостроительными нормами, разместить ТЦ ближе к имеющимся потокам, чем конкуренты.

Если приглядеться к подробным картам крупных городов, сразу бросятся в глаза уродливые скопления всевозможных торговых объектов. Стойкое впечатление хаоса создают отнюдь не только демонизированные в последнее время МАФы, но и павильоны и ТЦ разного калибра. Все это давит, наступает на транспортную (и не только) инфраструктуру, создавая больше неудобств, чем преимуществ. Каждый может убедиться в пугающей динамике таких процессов на близких ему примерах.

Скажем о киевских Позняках. ТЦ "Аладдин", введенный в строй более двух десятилетий назад, удален от выходов станции метро на сотню метров. Позднее построенная "Пирамида" - на полсотни метров. Недавно вступивший в строй ТЦ "Параллель" приблизился к вожделенному людскому потоку уже метров на 25. Казалось, сделать больше для перехвата покупателей у конкурентов уже невозможно. Но со скандалом строящийся ТЦ вообще размещается почти впритык ко входу в метро, а в дополнение - занял давно освоенные пассажирами пешеходные дорожки.

Допускаемые просчеты насыщенности ТЦ и особенно их размещения исправить сложно. Это не бесфундаментные МАФы, которые можно погрузить на эвакуатор и отправить на штрафплощадку. С проблемами рационального размещения ТЦ, утверждают эксперты, сталкиваются и в странах ЕС. Но там, с учетом специфики каждой страны, выработаны четкие правила, препятствующие как градостроительному хаосу, так и недобросовестной конкуренции. Как утверждает эксперт Н.Кравец, в Германии рациональным размещением вновь строящихся ТЦ занимается специальная структура, работники которой только после детальных исследований наличия ТЦ в тех или иных микрорайонах, их размещения и посещаемости дают разрешение на строительство новых ТЦ. При таком подходе исключается как недобросовестная конкуренция, так и нерасчетливое "перепроизводство" торговой недвижимости.