Плюс 100 долларов за аренду квартиры

Всего лишь за год с небольшим аренда двухкомнатной столичной квартиры, расположенной поблизости к метро, подорожала в среднем на 100 долл. США. Точнее, на эквивалент этой суммы. Ведь столичный рынок аренды еще со времен предпоследнего финансово-экономического кризиса "работает" в гривне, за исключением эксклюзивных вариантов, предназначенных для богатых иностранцев либо для очень состоятельных соотечественников.

Плюс 50%

Для примера возьмем однокомнатные и двухкомнатные чешки в пешей доступности от м. Левобережная. Еще весной-летом 2015 г. "однушку" в советском состоянии без проблем можно было арендовать за 3,3-3,5 тыс. грн/месяц. "Двушка" в схожем состоянии предлагалась за 4,5-5 тыс. грн максимум. Теперь за однокомнатную в этом районе просят 5,5-6 тыс. грн/месяц, а бюджет за весьма скромные двухкомнатные апартаменты начинается с 7 тыс. грн.

"Несоветские" квартиры - это всегда отдельный сегмент рынка недвижимости. Не будем рассматривать варианты в новостройках возле метро, ведь цена на них очень часто зависит лишь от полета фантазии хозяина. Просто сравним цену на аренду двухкомнатной квартиры в старом фонде, но с приличным ухоженным подъездом, современными окнами/дверями, хорошей импортной плиткой в санузле и на кухне, непотертым ламинатом, дорогой немецкой техникой (плита, холодильник, стиралка), относительно недорогими китайскими "кондюками", новенькой стильной кухонькой, иногда даже с каменной мойкой, и простой, но современной (не родом из 90-х) мебелью в обязательно раздельных комнатах.

Цена такой квартиры всегда была несколько выше обычной "массовки" просто потому, что многие потенциальные арендаторы готовы экономить, но после работы - приходить в современную стильную квартиру.

В 2015 г. такую стильную "двушку" возле того же м. Левобережная можно было снять за 6-6,5 тыс. грн., переплатив всего лишь 1,5 тыс. грн от усредненной цены аренды по району.

К концу 2016-го "достойные" двухкомнатные апартаменты в старом фонде на левом берегу поднялись в цене минимум до 9 тыс. грн (дополнительно 2 тыс. грн к усредненной рыночной цене в районе) плюс вся коммуналка, включающая не только счетчики воды, газа и электроэнергии, но и квартплату. Ну и, естественно, нынешней осенью-зимой чрезвычайно редки случаи на рынке аренды Киева, когда к цене аренды не плюсуется стоимость отопления в полном объеме. Конечно, действующее законодательство допускает назначение субсидии даже для арендаторов квартиры. И оформить ее действительно можно (тогда бы коммуналка так не пугала), вот только на динамичном "полулегальном" рынке аренды такими "заморочками" согласны заниматься лишь в случае аренды квартиры родственниками или хорошими знакомыми, арендующими одно и то же жилье много лет.

Таким образом, можно утверждать, что гривневая цена аренды двухкомнатной киевской квартиры за год с небольшим выросла приблизительно на 50%.

Предпочтения

Не очень ухоженную квартиру в удаленном от метро доме, с подъездом, расписанным местным "граффити" начинающих "художников", в котором шприцы под ступеньками являются привычной картиной, сдадут "по дешевке" практически любому желающему, да еще и с хорошим торгом. Лишь бы простоя в арендной плате не было.

А вот при сдаче приличного жилья нередки случаи не только "фейс-контроля" потенциальных арендаторов со стороны арендодателей, но и категорического стоп-листа для некоторых категорий, желающих снять жилье.

Сравнительно статусную квартиру, пусть даже в старом фонде, не всегда сдадут и сомнительным иностранцам, которые иногда просто "уничтожают" обстановку (прежде всего кухни) в квартире.

Уже традиционно - проблема найти жилье для переселенцев (особенно с регистрацией "за чертой"), поэтому вопрос о прописке - едва ли не первый, который зададут хозяева квартиры.

Большинство хозяев неплохих квартир зачастую не рады арендаторам с домашними животными. Ведь уверения в том, что кошечка милая, а песик добрый иногда на практике оборачиваются исцарапанными и изгрызенными косяками дверей, мебелью, особенно диванами, поврежденным паркетом-ламинатом (от разнесенных по квартире песчинок из наполнителей лотков) и т.п. "радостями". После такого значительную часть поступлений от аренды придется потратить на ремонт квартиры и замену мебели, или же рыночная цена объекта сильно упадет, и сдавать впоследствии такую квартиру придется намного дешевле существующей планки.

Особо же желательны для хозяев семьи без детей или с детьми, в которых арендаторы обеспечены престижной сравнительно высокооплачиваемой работой. Хорошая работа - это гарантия платежеспособности, а зарегистрированный брак - какая-никакая стабильность и нежелание менять арендуемую квартиру каждые полгода. Привязка к конкретному детскому садику или школе основательно "цементируют" взаимовыгодные долговременные партнерские отношения арендатора и арендодателя.

10-20 лет окупаемости

Рост цены аренды киевских квартир тесно связан с экономическими реалиями. При любом состоянии экономики неизбежна корреляция между стоимостью конкретного объекта на рынке недвижимости и ценой его аренды, что в итоге предполагает потенциальную окупаемость квартиры. В разные годы потенциальная окупаемость столичных квартир колебалась в среднем от 10 до 20 лет.

Для удобства подсчета эксперты в основном учитывают все месяцы, независимо от периодов "простоя" квартиры без арендаторов. На практике срок окупаемости увеличивается, поскольку лишь особо удачные варианты объектов обходятся без значительных "непродуктивных" месяцев, когда квартира "крутится" на рынке аренды. Да и стоимость ремонтов, периодической замены мебели, ремонта техники и пр. расходы также влияют на прибыльность и окупаемость такого рода бизнеса.

Возьмем, к примеру, уже далекий 2003-й. Цена 52-метровой "двушки" совсем без ремонта на левом берегу возле метро составляла приблизительно 25-28 тыс. долл. После покупки такое жилье можно было с ходу, не ремонтируя (в том же советском состоянии) сдать в аренду непритязательным арендаторам за 220-
250 долл./месяц, что составляло 10 лет окупаемости. Чуть выше платили бизнесмены, заключающие долгосрочные договора с собственниками для последующей посуточной сдачи в аренду. Причем далеко не всегда собственник догадывался о том, что его квартира снята именно с такой целью.

Покупать недвижимость в то время было очень выгодно.

Весной 2008-го инвестиционная привлекательность столичных квартир значительно снизилась. "Двушки" без ремонта, с минимальной, почти спартанской, начинкой разметались с рынка аренды за 700 долл./
месяц при пиковой цене на рынке недвижимости в 150-170 тыс. долл., что составляло до 20 лет окупаемости.

Осенью того же 2008-го пузырь на рынке недвижимости, созданный потоком казалось бы нескончаемых долларов от нерезидентов, а также многолетней терпимой политической и экономической стабильностью в стране, все-таки лопнул, следуя за общемировыми трендами.

Рынок недвижимости перешел на условные единицы, а рынок аренды так и вовсе - на гривневый расчет. Стоимость квартиры от доллара все-таки не отвязалась, ведь хорошая квартира в нашей стране была и остается своеобразной валютой, а вот арендовать квартиру за доллары, как прежде, стало просто нереально, поскольку зарплаты и доходы подавляющего большинства населения привязаны именно к национальной денежной единице.

Рынок аренды твердо и окончательно перешел на гривню.

В 2012-м национальная экономика несколько "самортизировала" последствия общемирового финансово-экономического кризиса, и за "двушку" на продажу на левом берегу просили в два раза меньше, чем в "жирные" годы, - около 85-90 тыс. у.е.

Более того, многие хозяева, пользуясь относительно "классным" курсом доллара (8 грн/долл.) и доступностью испанской плитки, чешской сантехники и немецкой бытовой техники, привели свои квартиры в "человеческое" состояние и с успехом сдавали их за докризисные 700-
750 долл. или за 6 тыс. грн. То есть вложения в ремонт и обстановку позволили им выйти на докризисную норму прибыли. А окупаемость квартир возвратилась к 10-летней норме.

Под влиянием депрессии в экономике, деиндустриализации и трехкратной девальвации национальной денежной единицы стоимость аренды в гривне усредненной столичной двушки возле метро с хорошим ремонтом почти не изменилась. В валютном же исчислении 6 тыс. грн под влиянием ослабления национальной денежной единицы достаточно быстро превратились в 250-270 долл. Рынок аренды пребывал в шоковом состоянии. При попытке повысить цену съема квартиранты попросту съезжали, и собственники квартир оставались ни с чем.

Одновременно просела и стоимость такой квартиры до 50-55 тыс. долл., что в гривневом исчислении составляло немыслимые в спокойные для экономики годы 1,5 млн грн.

Теоретическая окупаемость квартиры пребывала у верхней черты в почти 20 лет, что не могло продолжаться долго.

В данный момент 330-350 долл./месяц за "дорогую", но малометражную квартиру на вторичном рынке возле удобной станции метрополитена - это обычные для системы в среднем 15 лет окупаемости. То есть срок окупаемости упал, поскольку цена за объект на рынке недвижимости осталась прежней или повысилась незначительно, а цена аренды достаточно резко "взлетела".

2015-2016 гг. стали годами усугубления кризисных процессов в экономике, сохранения рисков в остатках финансовой системы, сохранения достаточно высоких темпов инфляционных процессов, очередного девальвационного витка гривни и некоторой не слишком значительной прибавки в весе гривневой стоимости рабочей силы.

На черном "вокзальном" трудовом рынке Киева строители-поденщики уже просто не могут соглашаться на ежедневную оплату в 100-200 грн, планка поднялась до 250-350 грн.

Одновременно в последние годы чуть-чуть поднялась гривневая средняя и минимальная зарплата. И рынок аренды жилья не мог не отреагировать на увеличение гривневой массы в карманах украинцев.

Из двух карманов

Рынок аренды не может стоять в стороне от общих процессов в экономике.

Другое дело, что не всем подняли зарплату, не у всех доходы хотя бы скорректировались в большую сторону, а многие были попросту уволены. Поэтому в труднейших экономических условиях у потенциальных арендаторов было лишь несколько вариантов.

Вариант первый: попросить добавку у работодателя либо трудоустроиться на новое место работы.

Вариант второй: понизить личную планку комфорта и съехать в меньшую квартиру или снять квартиру более низкой ценовой и, соответственно, качественной планки.

Вариант третий: оплачивать аренду из двух-трех карманов.На сленге специалистов рынка недвижимости это означает обстоятельства, когда в одну квартиру вселяются две и более разных семей или же "попутчиков". Ведь за две-три зарплаты намного легче платить аренду.

Зимняя "консервация"

Традиционно самые "высокие" на рынке аренды месяцы - август и сентябрь. А октябрь-ноябрь всегда считались относительно спокойным периодом. Тем не менее, парадоксально, но цены на рынке аренды Киева особенно резко "полетели в небеса" именно в конце осени, когда спрос в достаточной мере уравновешивается предложением. Из 50% годового повышения на рынке аренды минимум 20% приходится как раз на последние месяцы.

Дальнейшего повышения арендной платы в ближайшее время не предвидится. Во-первых, не сезон. А во-вторых, финансово-экономическое состояние страны остается чрезвычайно тяжелым. Так что рынок аренды в течение как минимум ближайших месяцев "законсервируется" на достигнутой ценовой планке.