Аренда жилья по социальной цене

Если на рынке продаж недвижимости активность резко упала, то аренда неуклонно набирает обороты. Этому способствуют вынужденные миграционные процессы внутри страны. Многие люди лишились крыши над головой и вынуждены искать жилье. Ой непростая это работа, особенно для переселенцев с Востока или Крыма.

Расскажу о своем личном опыте. В конце прошлого лета на улице оказалась семья переселенцев из Крыма. Женщина с двумя детьми была вынуждена уехать из Симферополя во Львов, к чему побудила как политическая ситуация, так и жизненная необходимость: один из мальчиков уже 10 лет лечится в нашем городе. Он нуждается в постоянном медицинском наблюдении и ждет операции на сердце. Три месяца семья прожила в студенческом общежитии, но в начале сентября их в ультимативной форме попросили оттуда выехать. Львов - студенческий город, и традиционно с началом учебного года заселяется все доступное жилье - от общежитий до недорогих квартир и комнат. Однако такой безнадежной ситуация еще не была никогда. Все ответы риелторов в течение месяца были как под копирку: "Извините, вы не первая. Вот тут люди приехали из… (далее назывались города на востоке) и были вынуждены ночевать в хостеле (на вокзале, на улице)". Волонтер организации "КРЫМ-SOS", созданной для помощи с жильем и работой крымским переселенцам, на мою просьбу ответила, что она сама живет в офисе. Все обращения к государственным структурам закончились ничем, а в одной из церквей рассказали, что в их паломническом центре живут по две семьи в одной комнате. Я обзвонила всех друзей и знакомых, неоднократно писала в социальных сетях - все напрасно: свободных квартир нет. То есть, вообще, квартиры есть - посуточно (от 100 грн за сутки) или за 500 долл. в месяц, но разве это реально? Интернет пестрит объявлениями с привлекательными предложениями, но на самом деле это фикция, рекламный ход, чтобы вы позвонили риелтору. В конце концов, благодаря "Каритас Украина" многострадальная семья на два месяца поселилась в семейном общежитии в комнате парня, ушедшего воевать в АТО. Но что будет дальше? Снова на улицу?

Есть еще один аспект этой проблемы. Случаи преступных действий отдельных переселенцев, настоящие они или просто умелая пропаганда, привели к тому, что владельцы квартир категорически отказываются сдавать жилье при одном лишь упоминании о Крыме, Донецке или Луганске. Разочарованные люди возвращаются в зону боевых действий, надеясь хоть на какую-то крышу над головой.

Резкий всплеск спроса и обесценивание гривни "подогрели" цены на аренду почти вдвое. То есть если на рынке и появится свободная недвижимость, она будет дорогой и недоступной для таких незащищенных категорий населения, как переселенцы, студенты, молодые семьи и семьи с детьми, где работает только один из родителей. Впрочем, есть люди, которые нашли работу, не ждут помощи от государства, но вынуждены жить в неудовлетворительных условиях. Цивилизованный рынок арендованного жилья способствовал бы решению жилищной проблемы, созданию новых рабочих мест, в частности в сопутствующих сферах, выводу из тени доходов арендодателей. Более того, в долговременной перспективе государство могло бы частично снять с себя бремя ЖКХ и внедрение энерго- и теплосберегающих мер, в которых будет заинтересован прежде всего сам владелец доходного дома.

Каковы же перспективы для развития доходных домов в Украине сегодня? Строительные компании и девелоперы прогнозируют инвестиции только в премиум-сегмент, ориентированный на иностранцев и корпоративных клиентов в городах-миллионниках (такие проекты уже реализованы в Киеве). Очевидно, необходимо активное участие государства, чтобы стимулировать приток капитала в строительство жилья, доступного для всех категорий населения. Конечно, в кризисных условиях затраты государства на экономическую деятельность и инвестиции уменьшаются в первую очередь. Но следует заметить, что даже теперь выделяются средства на мероприятия, которые не принесут никакой прямой финансовой выгоды в будущем. Особенно "порадовали" суммы почти 60 млн грн на реформирование государственной статистики и еще 60 млн грн на модернизацию государственных финансов, привлеченные от МБРР на 2014 г. А еще 300 тыс. долл. поступят на обновление системы социального обеспечения. В 2013 г. из государственного бюджета профинансировано строительство жилья "аж" на 307 млн грн, тогда как трансферты предприятиям достигли 8 млрд, или 45% всех капитальных затрат государства! Об эффективности такой "щедрости" говорить не приходится! Часто это скрытое субсидирование "избранных" в ручном режиме без соответствующего экономического обоснования. В регионах ситуация еще хуже.

Но если участие государства как прямого инвестора сомнительно, существует много других инструментов государственного стимулирования. Например, в сентябре Госинвестпроект подписал меморандум о намерениях по привлечению наибольшей прямой китайской инвестиции за всю историю независимости Украины на сумму 58 млн долл. в отечественный аграрный сектор. Итак, необходимо обеспечить привлекательность и жилищного строительства для иностранных инвесторов, имеющих доступ к более дешевым и длинным финансовым ресурсам. Это могут быть соответствующие налоговые льготы, предоставление в бесплатное пользование земельных участков, государственные гарантии и даже долевое участие государства. Ежегодно на Львовщине проходят инвестиционные форумы, на информационное обеспечение которых тратятся немалые средства. Но, кроме деклараций и меморандумов, каких-либо значительных результатов они не достигли. Почему бы нам не предложить инвестиционный проект доходного дома или даже целого квартала, как, например, "коммуны" в Швеции. Таким образом можно стимулировать и отечественных инвесторов, ведь немалую часть себестоимости строительства составляют затраты на земельный участок и сопутствующие затраты застройщика на подключение к коммунальным сетям города. Все это может обеспечить местная власть. Как и ускорение процесса получения необходимых для строительства разрешительных документов. Возможен также вариант долевого или акционерного финансирования с участием средств государственного или местных бюджетов. Оправдано и привлечение займов муниципалитетами под строительство доходных домов. Ведь эти проекты - окупаемые, пусть и в долговременном периоде, а города получат собственность, стоимость которой со временем не будет снижаться. Важно обеспечить этому процессу соответствующее правовое регулирование, изучив опыт других стран.

Впрочем, решать назревшие социальные проблемы, что, собственно, и побудило к написанию статьи, можно уже сегодня. Например, по схеме программ молодежного жилищного кредитования. За средства бюджета покупаются квартиры в новостройках (по себестоимости строительства), но не продаются претендентам, а сдаются в аренду по социальной цене. Такой вариант требует меньше капиталовложений на нынешнем этапе и может быть реализован уже в ближайшее время. Но нужно помнить, что чем больше помещений в доходном доме, тем выше его прибыльность.

Потому быть или не быть цивилизованному рынку арендованного жилья - вопрос государственный, но приобщиться к его решению можем мы все. Строим новую Украину!