Ипотека для избранных. Банки активно продвигают финансовую услугу, недоступную среднему украинцу. Какие цели они при этом преследуют?

Рынок жилищных ипотечных кредитов растет ударными темпами. Только с начала года украинские банки увеличили их портфель на 40% — до более чем 2,5 млрд. грн. Ежемесячно гражданам выдается почти 100 млн. грн. кредитов на покупку жилья под его залог.

С апреля по октябрь этого года выдано 35,5 тыс. ипотечных кредитов. В Киеве и Донецком регионе, где такая услуга наиболее популярна, — 5,4 и 4 тыс. соответственно.

Однако ипотечным бумом происходящее назвать очень сложно. Несмотря на ежемесячный четырех-пятипроцентный рост в течение трех последних лет, жилищная ипотека в нашей стране существенно отстает от показателей развитых стран (мы сознательно концентрируемся на жилищной ипотеке, ибо в ипотеке коммерческой дела обстоят несколько лучше). Удельный вес ипотечных кредитов в портфелях украинских коммерческих банков составляет 3,1%, что, мягко говоря, меньше, чем в странах Евросоюза, — 40%.

Даже в сегменте кредитования физических лиц жилищная ипотека составляет лишь 25%. Общий объем жилищных кредитов — около 1% ВВП. «Рынок растет, но остается при этом маленьким», — говорит вице-президент Украинской ипотечной ассоциации Сергей Волков. И это несмотря на то, что, по его словам, ипотечные кредиты гораздо более просты в администрировании, чем, например, кредиты на развитие бизнеса.

Действительно, из 159 действующих банков кредитованием жилья занимаются лишь 35. Причем на 12 из них приходится около 78% всех выданных ипотечных кредитов. В основном это крупные банки с развитой филиальной сетью.

Ну и самое основное — цена. Ипотека — на редкость дорогое удовольствие. Большинство крупных банков, предоставляющих такие кредиты, имеют на своих корпоративных сайтах финансовые калькуляторы. Пользуясь ими, нетрудно определить, что при доходах семьи менее 1000 долл. в месяц обслуживать ипотечный кредит просто нереально.

В стране, где средний уровень зарплаты не дотягивает и до 150 долл., это автоматически приводит к полной недоступности ипотеки для большинства населения. И это при том, что минимум две трети украинских семей хотели бы улучшить жилищные условия.

Слухи об ипотеке как палочке-выручалочке для решения всех проблем сильно преувеличены. Для примера: в России, где в этом направлении продвинулись гораздо дальше нас, принимался целый пакет законов об ипотечном кредитовании. Да и средняя зарплата там куда выше. Однако большая и светлая перспектива для россиян — увеличить доступность таких кредитов с нынешних 10% до примерно 30%. В Украине в настоящий момент доступность ипотечного кредитования не превышает 5%.

Существует и другая проблема — в подавляющем большинстве случаев ипотечные кредиты привязаны к иностранной валюте. На сегодняшний день лишь 24% их выданы в гривне. И долларизация ипотеки продолжает расти высокими темпами, ведь на первое июля с.г. доля гривневых кредитов составляла 43,5%. Это приводит к повышению курсовых рисков как для банков, так и для получателей. Вряд ли кто-то может сказать, какой курс гривни к доллару сложится через пять лет.

А ведь зарплаты население получает именно в национальной валюте. Как нынешние высокооплачиваемые служащие будут расплачиваться по кредитам в случае прогнозируемого падения мировых цен на металл, а значит, и девальвации гривни, вам не скажет никто...

Отдельный вопрос — о ставках по кредитам. Сейчас они медленно падают: кредитные ставки в долларах снизились с 18% в начале года до 12—14, в национальной валюте — с 27 до 14—18% годовых. Но цифры все равно впечатляют. В результате даже пятилетние кредиты сопровождаются переплатой за приобретенную таким образом недвижимость на треть, а десяти- пятнадцатилетний кредит означает, что квартира обойдется вдвое дороже, чем если покупать ее сразу. «Пользоваться кредитом на таких условиях бессмысленно. Взяв заем на десять лет, клиент знает, что будет погашать его досрочно», — говорит Сергей Волков.

А это, мягко говоря, тоже не радует банки. Вдобавок сдерживающим для банкиров фактором при предоставлении «длинных» и дешевых ипотечных кредитов является финансирование этих операций за счет депозитов физических лиц. Срочность их обычно составляет до года, реже — до трех, тогда как срок выдачи ипотечных кредитов — от трех лет, а рынок реально нуждается в десяти-двадцатилетних займах. В результате усиливается давление на ликвидность банков. А ведь параметры привлечения депозитов имеют свою динамику: в борьбе за клиента банки снижают их срочность и увеличивают процентные ставки. В результате может возникнуть несоответствие стоимости привлеченных и выданных ресурсов — процентные риски.

Среди системных рисков ипотечного кредитования специалисты традиционно называют дефицит на рынке фондовых инструментов. Это не позволяет банкам привлекать «длинные» деньги от пенсионных фондов и страховых компаний, являющихся в мире основными «вкладчиками» в долгосрочную ипотеку.

Пока нынешний уровень развития ипотеки можно расценивать как учебно-тренировочный: отрабатываются методики, технологии. Будет ли все это работать, не могут сказать даже сами участники.

В начале октября постановлением правительства создана новая структура —Государственное ипотечное учреждение второго уровня (назовем его для краткости И-2).

Слова «второго уровня» в его названии указывают на то, что И-2 призвано кредитовать первый уровень, т.е. банки, выдающие жилищные кредиты. Залогом по кредитам, выданным И-2, должны стать сами ипотеки. То есть, заключив договор ипотечного кредитования с клиентом, банк, вместо того чтобы изыскивать средства на выдачу кредита, может просто «продать» его учреждению второго уровня вместе с частью рисков и спокойно жить, получая разницу между процентами, выплачиваемыми клиентом и возвращаемыми ипотечному учреждению второго уровня. На время обслуживания кредита недвижимость фактически пребывает в залоге у «второго уровня». Банки, в свою очередь, на полученные средства могут выдавать все новые и новые суммы заемщикам.

По идее, И-2 должно решать задачи рефинансирования банков под залог их ипотек и тем самым брать на себя часть их рисков, а значит, делать ипотечные кредиты более доступными для конечных пользователей. Однако, учитывая все нюансы, функционирование этого учреждения больше похоже на перекладывание денег из одного кармана в другой.

Чем же в этой ситуации должно помочь И-2, на которое возлагается столько надежд? И откуда оно получает средства? Об этом чуть ниже.

Создаваемая в Украине модель немного напоминает американскую. В США работают три крупных учреждения второго уровня со смешными именами — Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация, от FNMA, Federal National Mortgage Association), Freddie Mac (Федеральная корпорация жилищного кредитования, от FHLMC, Federal Home Loan Mortgage Corporation) и Ginnie Mae (правительственная национальная ипотечная ассоциация, от GNMA, Government National Mortgage Association). Они выкупают у банков их ипотечные портфели, точнее, пакеты закладных (ценных бумаг о праве на залог), выпускают под них собственные ипотечные облигации (в той или иной степени обеспеченные гарантиями правительства) и размещают их на вторичном рынке. Вырученные средства и направляются на выкуп у банков их ипотек, то есть на рефинансирование.

Конечно, США со средней зарплатой 36 тыс. долл. и процентными ставками по ипотеке в 5—6% на 15—20 лет — не очень подходящий для Украины пример. В ближайшие годы такие проблемы перед нами точно не встанут.

Однако что-то подобное создают и у нас. Согласно постановлению Кабмина №1330 от 8 октября 2004 года, «основной целью деятельности Государственного ипотечного учреждения является рефинансирование ипотечных кредитов за счет средств, полученных от размещения ценных бумаг».

При этом ключевой документ — проект закона Украины «Об ипотечных ценных бумагах» благополучно забаллотирован еще 21 сентября, когда за него проголосовало всего 167 депутатов. Правда, авторы документа считают, что результат этот ситуационный, связанный с политическими «разборками» в парламенте и что в ноябре законопроект успешно пройдет, по крайней мере, первое чтение.

Как бы там ни было, понятия «ипотечный сертификат», «ипотечная облигация» и «специализированные учреждения второго уровня, исключительным видом деятельности которых является приобретение за собственный счет ипотечных активов и выпуск на их основе структурированных ипотечных облигаций», вводятся именно этим законом. Пока он не принят, функционирование И-2 может происходить только в ручном режиме…

Что ж, выкупить у банка его ипотеку можно и без выпуска специальных ценных бумаг — например, оформив договор переуступки. Гораздо сложнее найти для этого деньги. На сегодняшний день предполагается, что И-2 будет активно выпускать корпоративные облигации, в том числе евробонды, а также привлекать кредиты международных финансовых организаций.

По мнению советника Минфина, эксперта Всемирного банка Дагласа Даймонда, уже через несколько лет работы оно будет ежегодно выпускать облигаций на 300 млн. грн. Курс гривни через несколько лет г-н Даймонд не уточнял, равно как и объемы рынка ипотечного кредитования, уже сегодня составляющего около 100 млн. грн. в месяц.

Кроме того, на сегодняшний день на рынке востребованы корпоративные облигации с доходностью не менее 15%, что заметно выше ставок по жилищным ипотечным кредитам. То есть привлечение средств таким образом может оказаться для И-2 дороже, чем размещение их в комбанках. Украинские евробонды реально котируются при доходности 8—10%, что тоже впритык.

Государство намерено вложить в уставный фонд И-2 всего 100 млн. грн. (в этом году госбюджетом запланировано выделение половины этой суммы); привлечение иностранных инвестиций пока осуществляться не будет (несмотря на настойчивые советы г-на Даймонда). Для сравнения: по расчетам Госстроя Украины, для того чтобы финансовое учреждение имело возможность предоставлять ипотечные кредиты под 7—8% годовых на срок до 30 лет, его уставный фонд должен составлять около 1 млрд. грн.!

С одной стороны, авторы идеи создания ипотечного учреждения второго уровня хотят добиться для его облигаций определенных преференций даже в случае, если у них не будет статуса ипотечных. Например, если банкам будет разрешено учитывать выпущенные бумаги в составе активов, а также при расчете нормативов адекватности текущего капитала, использовать в качестве залога под рефинансирование, то можно надеяться на определенный интерес к этим инструментам.

Однако, скорее всего, реально разместить эти облигации можно будет лишь в ручном режиме, каким-то образом уговорив банки, негосударственные пенсионные фонды и компании по страхованию жизни приобретать их.

В этом ключе в совершенно другом свете выглядит принятое правительством 22 сентября с.г. решение о создании негосударственного пенсионного фонда для работников бюджетных организаций. Одна из проблем, с которой, по мнению экспертов, непременно столкнется этот фонд, — невозможность быстро и эффективно разместить 307 млн. грн. в текущем году и 400 млн. грн. в следующем, предусмотренные госбюджетом-04 и проектом госбюджета-05 на дополнительное пенсионное страхование врачей, учителей, госслужащих и проч. Так что покупка фондом, который нынче спешно создается Минтруда, не менее «пожарного» выпуска облигаций пришлась бы весьма кстати ипотечному учреждению второго уровня...

При этом эксперты не упускают возможности подчеркнуть, что государство должно как можно меньше вмешиваться в дела ипотечных организаций. Но у нас, как всегда, будет своя украинская специфика…

Нужно отметить, что ипотечное учреждение второго уровня будет кредитовать далеко не всех подряд. По словам Д.Даймонда, кредиты и заемщики должны быть «высокого качества».

Согласно критериям НБУ, самое высокое качество кредитного портфеля — у ведущих украинских банков. Которые и так контролируют большую часть рынка жилищного кредитования. А также имеют возможность худо-бедно, но самостоятельно решать проблемы с рефинансированием, хотя явно не откажутся и от вливаний со стороны И-2.

Сергей Волков расшифровывает «высокое качество» как соответствие стандартам ипотечного кредитования, утвержденным УНИА (правда, для этого их таки должен зарегистрировать Нацбанк). По его мнению, стандарты эти достаточно просты, прозрачны и доступны для большинства небольших банков, у которых сегодня недостаточно ресурсов, чтобы кредитовать граждан на равных условиях с крупными.

Если небольшие банки смогут выдавать своим клиентам «длинные» и дешевые кредиты, сразу продавать их И-2, а на вырученные деньги выдавать новые, растущая конкуренция на этом рынке, по мнению С.Волкова, заставит всех его игроков снижать ставки и увеличивать сроки кредитования.

В принципе, все это так, однако ниже ставки привлечения депозитов кредитовать все равно никто не будет.

Кстати, на развитии ипотеки скажется и банальный фактор — отсутствие соответствующих объемов строительства. Новых квартир на рынке до боли мало. Уровень строительства новых домов в Украине уже несколько лет как застыл на отметке 6—6,5 млн. квадратных метров, причем две трети — это дома в деревне. Даже в Киеве к имеющемуся фонду новых квартир ежегодно прибавляется не более 1% новых. При отсутствии предложения недорогого жилья очень велика вероятность, что строители используют ипотеку лишь для того, чтобы обосновать очередной ценовой рывок на жилищном рынке. При этом, как показывает опыт Киева, объемы строительства квартир увеличиваться не будут.

В принципе, уже сейчас 56,1% жилищных кредитов выданы на покупку жилья на вторичном рынке. Доля кредитования строительства нового жилья составляет, по данным Украинской ипотечной ассоциации, 11,7%, по данным банка «Аркада» — 18%.

Однако вечно продавать «чешки» и «хрущевки» не получится. Им уже тридцать-сорок лет, а новое жилье им на смену почти не приходит.

Так что вопросов относительно ипотеки пока гораздо больше, чем ответов.